Brannsikkerhet i borettslag og sameier: Hva er lovkrav – og hva er bare anbefalt?

Oversikt: hva gjelder for hva?

Tre typer krav som ofte blandes sammen

• Lovkrav: det forskrift om brannforebygging sier. Kravene er stort sett funksjonskrav – utstyret skal kontrolleres og vedlikeholdes slik at det virker. Brannvesenet fører tilsyn og kan gi pålegg.
• Anbefalinger og standarder: DSBs veiledning og norske standarder (for eksempel NS 3910 for slokkeutstyr og NS 3960 for brannalarm) sier hvordan og hvor ofte. Følger dere dem, regnes lovkravet normalt som oppfylt – men det er ikke den eneste lovlige måten.
• Forsikringskrav: vilkårene i forsikringsavtalen. Mange selskaper bygger på reglene fra FG, forsikringsbransjens organ for sikkerhet, og krever mer enn loven. Bryter dere vilkårene, kan erstatningen bli avkortet.

Når en leverandør sier «det er krav om …», er det lurt å spørre: Er det loven, standarden eller forsikringen?

Hvem har ansvaret?

Styret representerer eier. Etter forskriften er det eier som har ansvaret for brannsikkerheten, og i borettslag og sameier er det styret.

Borettslag og sameier regnes som virksomhet. Det betyr at styret skal jobbe systematisk med brannsikkerheten og kunne dokumentere det: ha oversikt over hva som finnes, rutiner for kontroll og rutiner for å rette feil. Omfanget skal tilpasses størrelsen – et lite sameie trenger ikke et tykt system.

Beboerne har også plikter. De skal holde rømningsveiene frie, ikke koble fra eller dekke til utstyr, gi adgang til kontroll og melde fra om feil.

Brannvernleder er ikke lenger et krav. Kravet ble fjernet i 2016. Det er fortsatt styret som har ansvaret.

Røykvarslere og slokkeutstyr i leilighetene

• Loven: Hver bolig skal ha minst én røykvarsler i hver etasje, og slokkeutstyr som kan brukes i alle rom – for eksempel et 6 kg pulverapparat, et 9 liters skum- eller vannapparat, eller en brannslange koblet til vannet. Utstyret skal kontrolleres etter leverandørens anvisninger og vedlikeholdes. Forskriften har ingen faste intervaller.
• Anbefalt: DSB anbefaler at beboeren selv sjekker apparatet hvert halvår (trykkmåler, plombe, testknapp på røykvarsleren), og at et fagfirma kontrollerer det hvert femte år. Røykvarslere bør byttes etter 8–10 år.
• Hvem: Ansvaret ligger hos eier, altså styret. Men det er mest praktisk at hver beboer sørger for utstyret i egen bolig, fordi styret ikke uten videre har adgang. Styret kan overlate jobben til beboerne – men må følge opp at den blir gjort, for eksempel med en årlig påminnelse og egenerklæring.

Et slokkeapparat i trappeoppgangen erstatter ikke apparatet i leiligheten.

Slokkeutstyr i fellesarealer

Utstyret skal kontrolleres og vedlikeholdes slik at det virker. Standarden anbefaler årlig kontroll av et kompetent firma. Det er styrets ansvar.

Brannalarmanlegg

De fleste boligblokker har et sentralt brannalarmanlegg, gjerne med detektorer inne i leilighetene.

• Loven: anlegget skal kontrolleres og vedlikeholdes slik at det virker. Forskriften sier ikke hvor ofte, og brannvesenet kan ikke kreve at kontrollen gjøres av et FG-godkjent firma.
• Anbefalt: standarden NS 3960 – jevnlig ettersyn med kontrolljournal, og en årlig kontroll av fagfolk.
• Forsikringen krever ofte: årlig kontroll av et FG-sertifisert firma, registrert i FG-kontroll, og månedlig ettersyn med kontrolljournal. Da er det i praksis et krav.
• Hvem: styret har ansvaret for hele anlegget, også detektorene inne i leilighetene. Det månedlige ettersynet kan vaktmesteren eller en annen med opplæring gjøre. Den årlige kontrollen gjøres av et sertifisert firma.

Sprinkleranlegg

Nyere boligblokker med heis skal ha sprinkler. Eldre bygg har det ofte ikke.

• Loven: anlegget skal kontrolleres og vedlikeholdes slik at det virker. Forskriften har ingen egen regel for sprinkler.
• Anbefalt: kontroll og vedlikehold etter sprinklerstandardene (NS-EN 16925 for boligsprinkler).
• Forsikringen krever ofte: årlig kontroll av et FG-sertifisert firma. For boligsprinkler skal alle fellesarealer kontrolleres hvert år, mens leilighetene kan kontrolleres som et utvalg.
• Hvem: styret. Beboerne må gi adgang og ikke dekke til sprinklerhoder – for eksempel med nye skap eller taklamper.

Rømningsveier og branndører

Rømningsveier skal være frie og fungere, og branndører, brannskiller og ledelys skal kontrolleres og vedlikeholdes. Eldre bygg skal oppgraderes til minst nivået i byggeforskriften fra 1985 «innenfor en praktisk og økonomisk forsvarlig ramme», og rømningssikkerhet skal prioriteres.

Styret sørger for kontroll og vedlikehold. Beboerne holder trapper og ganger frie og lar branndørene være lukket. Det er her brannvesenet oftest finner avvik: sykler, barnevogner og sko i trappeoppgangen, og branndører som er stilt opp eller ikke lukker seg.

Elanlegg og feiing

• Elanlegget: skal ha nødvendig ettersyn og vedlikehold, slik at det er sikkert. Loven har ingen fast frekvens, men forsikringen anbefaler ofte elkontroll av fellesanlegget hvert femte år. Styret har ansvaret for fellesanlegget, beboeren for anlegget i egen bolig – med mindre vedtektene sier noe annet.
• Feiing: kommunen feier og fører tilsyn ved behov – det gamle kravet om minst hvert fjerde år er borte. Styret holder felles piper i stand og sørger for trygg adkomst for feieren. Beboeren melder fra om nytt ildsted.

Vær bevisst på hva som er krav

Behovene er ulike: Et lite sameie har ikke de samme anleggene som et borettslag med 300 leiligheter, heis og sprinkler. Det viktigste er at styret vet hva som finnes i bygget, hva som er lovkrav, hva som er anbefalt og hva forsikringen krever – og kan dokumentere at det er fulgt opp.

Vær også oppmerksom på at enkelte leverandører kan forsøke å selge mer enn det som kreves – for eksempel ved å presentere en anbefaling som et påbud. Spør hva kravet bygger på: loven, en standard eller forsikringsavtalen. Bospar kan bistå som en uavhengig part, uten bindinger til leverandørene, og se på hva dere faktisk trenger og om prisen er riktig.

Nytt fra 23. oktober 2026: Det blir forbudt å selge bærbare skumapparater med PFAS. Apparater dere allerede har, kan brukes til utgangen av 2030. Skal dere kjøpe nye skumapparater, velg PFAS-frie.

Sjekkliste for styret

• Vet vi hvilke brannsikringsanlegg vi har (brannalarm, sprinkler, ledelys, branndører)?
• Har vi en enkel oversikt over hva som skal kontrolleres, hvor ofte og av hvem?
• Kjenner vi forsikringsavtalens krav til brannalarm, sprinkler og elkontroll?
• Har beboerne fått beskjed om ansvaret for røykvarsler og slokkeutstyr i egen bolig – og følger vi det opp?
• Er rømningsveiene frie, og lukker branndørene seg?
• Har vi dokumentasjon (kontrollrapporter, fakturaer) på det som er gjort?

Bospars rolle

Bospar ser på avtalene for brannsikring som en del av en helhetlig kostnadsgjennomgang: om dere betaler for mer enn det som kreves, og om prisen er riktig for det dere faktisk trenger.