Bygningen i et borettslag eller sameie er som regel fullverdiforsikret: Selskapet setter prisen ut fra blant annet areal, byggeår, konstruksjon og skadehistorikk, og forsikringen dekker hva det koster å bygge opp igjen. Borettslag og sameier betaler typisk ca. 4 600 kr per leilighet i året, og halvparten ligger mellom 3 400 og 6 400 kr. Forsikringen steg med nesten 13 % fra 2024 til 2025 – mer enn noen annen stor kostnad. Artikkelen er generell informasjon, ikke råd om forsikring.
Hva betaler andre?
Forsikring er en av de største postene i et borettslag eller sameie: 9 av 10 har den som egen post, og de betaler typisk ca. 4 600 kr per leilighet i året (borettslag ca. 4 800 kr, sameier ca. 4 200 kr). Halvparten ligger mellom 3 400 og 6 400 kr. De minste boligselskapene betaler om lag dobbelt så mye per leilighet som de største. Fra 2024 til 2025 steg forsikringen med nesten 13 %, mot en prisvekst på ca. 3 % (SSB). Tallene er per oktober 2026, fra Bospar-rapporten.
Se tallene som tabell
| Kostnad | Endring |
|---|---|
| Forsikring | +12,7 % |
| Kommunale avgifter | +6,2 % |
| Revisor | +6,0 % |
| Vedlikehold | +5,3 % |
| Kabel-TV og internett | +5,3 % |
| Renhold | +4,8 % |
| Heis | +4,8 % |
| Forretningsføring | +4,0 % |
| Renovasjon | +3,6 % |
| Vaktmester | +2,6 % |
| Styrehonorar | 0 % |
| Strøm og oppvarming | −1,1 % |
| Samlede driftskostnader | +4,3 % |
Faktor 1: Skadehistorikk
Skadehistorikken er en av de viktigste faktorene. Mange eller store skader de siste årene gir som regel høyere premie, og få skader trekker den andre veien.
Faktor 2: Bygningens alder og konstruksjonstype
Eldre bygg – særlig fra før 1970 – har høyere risikoprofil på grunn av eldre rørføringer, elektriske anlegg og kledning. Bygg med trekonstruksjoner gir høyere brannrisiko enn betong. Dette påvirker prisen direkte.
Faktor 3: Antall boenheter og samlet areal
Arealet er selve grunnlaget for premien: Jo større bygningsmasse, jo høyere premie totalt. Per leilighet betaler de største boligselskapene likevel mindre – i regnskapene betaler de minste om lag dobbelt så mye per leilighet som de største.
Faktor 4: Beliggenhet
Eiendommens adresse kan påvirke risikovurderingen, for eksempel avstanden til brannstasjonen. Men naturskade – flom, storm, skred og stormflo – er et unntak: Alt som er brannforsikret, er automatisk også forsikret mot naturskade, og naturskadedelen av premien er lik for alle, uansett hvor bygget ligger.
Se tallene som tabell
| Typisk per leilighet | |
|---|---|
| Oslo | 5 500 kr |
| Bergen | 4 200 kr |
| Trondheim | 4 700 kr |
| Stavanger | 5 200 kr |
| Resten av landet | 4 500 kr |
| Hele landet | 4 600 kr |
Faktor 5: Egenandel
Egenandelen er det borettslaget betaler selv ved hver skade. Den står i forsikringsbeviset, og noen skadetyper har egne, høyere egenandeler – i vilkårene vi har lest for eksempel utett bygning og varme arbeider. Egenandelen henger sammen med prisen: En høyere egenandel gir vanligvis en lavere premie. For naturskade er egenandelen fastsatt i forskrift og lik for alle.
Faktor 6: Sikkerhetstiltak
Hos noen selskaper kan en FG-godkjent brannalarm, sprinkler eller elkontroll gi lavere pris. Men det følger krav med: I vilkårene vi har lest, skal anlegget da kontrolleres jevnlig av et sertifisert firma, og avvik må lukkes. Oversikten under viser hva som kommer fra loven, og hva som kommer fra forsikringen. Se også artikkelen om brannsikkerhet i borettslag og sameier.
Hva er lovkrav – og hva krever forsikringen?
Mye av det styret må gjøre for å forebygge skader, står ikke i loven, men i forsikringsvilkårene – i sikkerhetsforskriftene. Følges de ikke, kan erstatningen bli satt ned eller falle bort. Oversikten skiller mellom det loven krever av alle, det som står i vilkårene for borettslag og sameier hos to av de store selskapene (Gjensidige og Storebrand), og det som kan påvirke premien. Vilkårene varierer – det som gjelder for dere, står i deres eget forsikringsbevis. Det finnes ingen uttrykkelig plikt i borettslagsloven eller eierseksjonsloven til å ha bygningsforsikring.
- Loven:
- Eieren skal sørge for ettersyn og vedlikehold, så anlegget alltid er sikkert. Loven krever ikke en bestemt kontroll.
- Forsikringen krever ofte:
- Når selskapet krever kontroll eller gir rabatt for den: kontroll av sertifisert kontrollør, i boligbygg hvert femte år. Elarbeid skal gjøres av autorisert installatør.
- Kan påvirke premien:
- Godkjent elkontroll kan gi lavere pris hos noen selskaper – avvik må være lukket.
- Loven:
- Nye bygg skal ha brannalarm etter byggeforskriften (små bygg kan klare seg med røykvarslere). I alle bygg skal eieren kontrollere og vedlikeholde anlegget. Loven krever ikke FG-godkjent firma.
- Forsikringen krever ofte:
- Installert av FG-sertifisert firma, ettersyn hver måned med journal og årlig kontroll etter FGs regler.
- Kan påvirke premien:
- Kan gi lavere pris hos noen selskaper.
- Loven:
- Krav i nye boligbygg som skal ha heis. I alle bygg skal anlegget kontrolleres og vedlikeholdes.
- Forsikringen krever ofte:
- Installert av FG-sertifisert firma og kontrollert hvert år etter FGs regler, med rapport.
- Kan påvirke premien:
- Kan gi lavere pris hos noen selskaper.
- Loven:
- Minst én røykvarsler per etasje og slokkeutstyr som når alle rom, i hver bolig. Utstyret skal testes og vedlikeholdes.
- Forsikringen krever ofte:
- Slokkeutstyr kontrollert minst hvert femte år og merket med dato. Bygget skal drives etter brannforebyggingsforskriften – brudd på forskriften blir da også brudd på vilkårene.
- Kan påvirke premien:
- Ikke funnet i vilkårene vi har lest.
- Loven:
- Nye bygg og nye våtrom og kjøkken: Lekkasjer skal oppdages og ikke gjøre skade. Kravet gjelder ikke bakover.
- Forsikringen krever ofte:
- Bygget holdt oppvarmet, sluk rengjort jevnlig og rørarbeid gjort av fagfolk. Skade fra utette våtrom dekkes ikke eller bare delvis.
- Kan påvirke premien:
- Ikke funnet for premien. Hos noen selskaper kan tiltak mot overvann fjerne egenandelen ved overvannskade.
- Loven:
- Etter kommunenes vilkår eier og vedlikeholder borettslaget eller sameiet stikkledningen fra kommunens ledning til bygget.
- Forsikringen krever ofte:
- Utvendige ledninger er med, men det trekkes aldersfradrag ved brudd på gamle rør. Gradvis slitasje og drensledninger dekkes ikke.
- Kan påvirke premien:
- Ikke funnet i vilkårene vi har lest.
- Loven:
- –
- Forsikringen krever ofte:
- Sertifikat for varme arbeider, sjekkliste, brannvakt og slokkeutstyr. Kravet skal stå i kontrakten med håndverkeren. Egen, høyere egenandel ved skade.
- Kan påvirke premien:
- Ikke funnet i vilkårene vi har lest.
- Loven:
- Naturskade: fast egenandel per skade, fastsatt i forskrift og lik for alle.
- Forsikringen krever ofte:
- Avtalt egenandel per skade. Noen skadetyper har egne, høyere egenandeler.
- Kan påvirke premien:
- Egenandelen kan velges og henger sammen med prisen.
- Loven:
- Alt som er brannforsikret, er også forsikret mot naturskade (flom, storm, skred, stormflo og jordskjelv).
- Forsikringen krever ofte:
- Ingen egne krav ut over loven.
- Kan påvirke premien:
- Nei. Naturskadedelen av premien er lik for alle, uansett beliggenhet.
- Loven:
- Brytes en sikkerhetsforskrift, kan erstatningen settes ned eller falle bort – men ikke hvis styret har lite eller ingen skyld, eller skaden ikke skyldes bruddet (forsikringsavtaleloven § 4-8).
- Forsikringen krever ofte:
- At styret hvert år gir beboerne skriftlig informasjon om sikkerhetsforskriftene.
- Kan påvirke premien:
- Opplysningene styret gir om areal, bruk og anlegg, er grunnlaget for prisen. Feil opplysninger kan gi lavere erstatning (forsikringsavtaleloven §§ 4-1 og 4-2).
Faktor 7: Fullverdi – hva det koster å bygge opp igjen
Bygninger i borettslag og sameier er som regel fullverdiforsikret. Da dekker forsikringen hva det koster å bygge opp igjen en tilsvarende bygning (ikke markedsverdien), og det er ingen forsikringssum styret må holde oppdatert: Selskapet fastsetter grunnlaget ut fra opplysninger om bygget – blant annet areal og byggeår – og regulerer det med en byggekostnadsindeks.
Det som kan gi for lite erstatning, er at opplysningene er feil eller utdaterte, for eksempel et påbygg, en ny etasje eller en bruksendring som ikke er meldt til selskapet. Har bygget i stedet en fast forsikringssum eller førsterisiko, står det i forsikringsbeviset – da er erstatningen begrenset til summen.
- Faktor 2Alder og konstruksjon
- Faktor 3Antall boenheter og areal
- Faktor 4Beliggenhet
- Faktor 7Fullverdi
- Faktor 1Skadehistorikk
- Faktor 5Egenandel
- Faktor 6Sikkerhetstiltak
Hvorfor er forsikring vanskelig å sammenligne?
To tilbud kan bare sammenlignes når dekning, egenandeler og sikkerhetsforskrifter er de samme – og vilkårene er lange og ulike fra selskap til selskap. Derfor er det vanskelig for et styre å vite om prisen er riktig, selv om forsikringen er en av de største postene i budsjettet.
Bospars rolle
Forsikringsoptimalisering er et av områdene der vi oftest finner de største besparelsene for borettslag og sameier. Vi innhenter sammenlignbare tilbud med like vilkår og dekninger, og presenterer disse for styret slik at dere kan ta en informert beslutning.
Viktig: Vi har ikke konsesjon fra Finanstilsynet som megler eller formidler av forsikring. Innen forsikring vil vi alltid hente inn tilbud med like vilkår og dekninger som boligselskapet allerede har, og presenterer disse uten å gi råd eller anbefalinger. Styret tar selv den endelige beslutningen.
Forsikringen er én av mange avtaler i et borettslag eller sameie. Om dere samlet betaler for mye, ser dere bare ved å sammenligne avtalene linje for linje med hva andre betaler for det samme. Det er det Bospar gjør – og finner vi ingen besparelser, koster det dere ingenting.