Borettslag og sameier betaler svært ulikt for de samme avtalene. For forsikring og forretningsføring betaler den dyreste fjerdedelen nesten dobbelt så mye per leilighet som den billigste – for strøm og oppvarming nesten fem ganger så mye. Forsikringen alene steg med nesten 13 % fra 2024 til 2025, mot en prisvekst på ca. 3 %. Tallene bygger på årsregnskapene til over 15 000 borettslag og sameier.
Mange styrer i norske borettslag og sameier sitter på avtaler som ble inngått for mange år siden. I mellomtiden har markedet endret seg, nye leverandører har kommet til, og prisene varierer langt mer enn de fleste er klar over.
Å reforhandle avtaler er en av de mest effektive måtene å redusere felleskostnadene på – men prosessen kan virke krevende for et styre som allerede har mye å ta hånd om. Her er hvor mye som står på spill, og hva styret bør vite før avtalene tas opp.
Hvilke avtaler har borettslaget?
Et borettslag eller sameie har gjerne mange løpende avtaler: bygningsforsikring, forretningsføring, kabel-TV og internett, strøm, vaktmester og driftstjenester, renhold av fellesarealer, heisservice og låsesystemer. Ni av ti har forsikring og forretningsføring som egen post i regnskapet, åtte av ti kabel-TV og strøm, og omtrent halvparten renhold. Den første oversikten over alle avtalene er ofte en overraskelse i seg selv.
Se tallene som tabell
| Kostnad | Har posten |
|---|---|
| Forsikring | 90 % |
| Forretningsføring | 88 % |
| Kabel-TV og internett | 80 % |
| Strøm og oppvarming | 79 % |
| Renhold | 49 % |
| Vaktmester | 36 % |
Hvorfor blir avtalene dyre over tid?
Mange avtaler fornyes automatisk og reguleres hvert år. Hver regulering er liten, men de hoper seg opp – og ingen sammenligner avtalen med markedet på nytt. Samtidig endrer behovene seg: Bygget blir rehabilitert, tjenester legges til, og avtalen dekker kanskje noe dere ikke lenger trenger.
Fra 2024 til 2025 steg forsikringen med nesten 13 %, og kabel-TV og internett, renhold og heis med ca. 5 % – mens prisveksten var ca. 3 % (SSB).
Hvor store er forskjellene?
Uten referansepunkter er det vanskelig å vite om dere betaler for mye. Årsregnskapene viser at forskjellene er store for nesten alle avtalene:
| Avtale | Typisk | Halvparten betaler mellom | Har posten |
|---|---|---|---|
| Kabel-TV og internett | 6 000 kr | 4 300–7 200 kr | 80 % |
| Forsikring | 4 600 kr | 3 400–6 400 kr | 90 % |
| Forretningsføring | 2 800 kr | 2 000–3 700 kr | 88 % |
| Vaktmester | 2 200 kr | 1 100–3 700 kr | 36 % |
| Strøm og oppvarming | 2 100 kr | 970–4 700 kr | 79 % |
| Renhold | 1 900 kr | 1 200–2 800 kr | 49 % |
| Heis | 1 600 kr | 920–2 700 kr | 25 % |
| Snømåking og uteområder | 1 200 kr | 500–2 400 kr | 48 % |
Beløpene er per leilighet i året. «Typisk» er medianen, og tallene gjelder dem som har kostnaden som egen post. Hvor dere havner, avhenger av hva avtalen inneholder – et høyt beløp er ikke nødvendigvis feil. Men ligger dere i den øvre delen uten å vite hvorfor, er det verdt å se nærmere på avtalen. Tallene er per oktober 2026, fra Bospar-rapporten.
Hva styret må passe på
Driftsavtalene er styrets ansvar: Styret tar alle beslutninger som ikke er lagt til generalforsamlingen eller årsmøtet (borettslagsloven § 8-8, eierseksjonsloven §§ 57–58). Men tiltak ut over vanlig forvaltning som koster mer enn 5 % av de årlige felleskostnadene, krever samtykke med to tredels flertall (borettslagsloven § 8-9 nr. 6, eierseksjonsloven § 50).
Borettslag og sameier er ikke underlagt anskaffelsesloven, men styret bør kunne vise hvordan avtalene ble valgt. Et styremedlem som uaktsomt påfører laget tap, kan bli erstatningsansvarlig (borettslagsloven § 12-1).
Lavere pris er ikke alltid bedre hvis det går på bekostning av kvaliteten: Avtalen må dekke det borettslaget faktisk trenger. Reforhandlinger bør derfor forankres i styret, dokumenteres og legges fram med fordeler og ulemper.
Hvordan vet dere hvilke avtaler som bør reforhandles?
Et beløp per leilighet sier lite alene – to avtaler med samme pris kan inneholde helt ulike ting. For å vite hvor dere betaler for mye, må hver avtale sammenlignes linje for linje med hva andre betaler for det samme. Det er det Bospar gjør: Vi går gjennom alle avtalene samtidig, henter tilbud og forhandler på vegne av styret. Finner vi ingen besparelse, koster det ingenting.