Styrets ansvar for felleskostnadene – dette bør alle styremedlemmer vite

Styret fastsetter felleskostnadene – innenfor visse rammer

I borettslag er det styret som fastsetter hvor mye hver andelseier skal betale hver måned (borettslagsloven § 5-19). I sameier fastsettes akontobeløpet av årsmøtet eller styret (eierseksjonsloven § 29). Loven krever ikke at generalforsamlingen vedtar budsjettet.

Men styret kan ikke gjøre alt på egen hånd. Tiltak ut over vanlig forvaltning som koster laget mer enn 5 % av de årlige felleskostnadene, og lån med pant foran andelseiernes innskudd, krever samtykke fra generalforsamlingen med minst to tredels flertall (borettslagsloven § 8-9). I sameier gjelder lignende regler for årsmøtet (eierseksjonsloven §§ 49 og 50). Styret har uansett et selvstendig ansvar for at kostnadsnivået er bærekraftig og at innbetalingene faktisk dekker driftsutgiftene.

Styret er ansvarlig for forsvarlig forvaltning

Styret skal lede borettslaget i samsvar med lov, vedtekter og generalforsamlingens vedtak (borettslagsloven § 8-8). Bygningene skal holdes i forsvarlig stand (§ 5-17), og lagets penger skal forvaltes forsvarlig (§ 8-13). I sameier skal styret sørge for vedlikehold, drift og forvaltning (eierseksjonsloven § 57). Loven sier ikke i detalj hva dette betyr. I praksis hører det med at budsjettet er realistisk, at det er satt av midler til vedlikehold og uforutsette utgifter, at avtalene er på markedsvilkår, og at regnskapet er ført og revidert.

Et styremedlem som forsettlig eller uaktsomt påfører borettslaget, andelseierne eller andre et tap, kan bli erstatningsansvarlig (borettslagsloven § 12-1). Ansvaret kan settes ned hvis det virker urimelig tungt (§ 12-2). I sameier følger det samme av alminnelige erstatningsregler. Saker der styremedlemmer faktisk blir holdt personlig ansvarlige, er sjeldne. Det viktigste er at styret kan dokumentere at det har tatt aktive grep og søkt nødvendig hjelp der kompetansen ikke strekker til.

Hvor mye står på spill?

Et typisk borettslag eller sameie bruker ca. 47 000 kr per leilighet i året på drift, og halvparten ligger mellom 37 000 og 60 000 kr. Av hver 100 kr borettslag og sameier får inn, går i snitt ca. 79 kr til drift, ca. 13 kr til renter og ca. 9 kr til avdrag og sparing. I borettslag, som oftere har fellesgjeld, går ca. 24 kr til renter.

Driftskostnadene steg med ca. 4 % fra 2024 til 2025 – mer enn prisveksten på ca. 3 % (SSB). Forsikringen steg med nesten 13 %. Når så mye av pengene går til drift, er det avtalene som avgjør om felleskostnadene må opp. Tallene er per oktober 2026, fra Bospar-rapporten.

Rutineoppgaver knyttet til felleskostnader

Et velfungerende styre bør hvert år gjennomgå: budsjettet (er kostnadspostene realistiske?), forsikringsdekning (er eiendommen korrekt forsikret og premien konkurransedyktig?), større vedlikeholdsavtaler (er de på markedsvilkår?) og vedlikeholdsplanen. En 10-årig vedlikeholdsplan er anbefalt bransjepraksis (men ikke lovkrav) og gir god forutsigbarhet for fremtidige kostnader.

Når bør styret søke hjelp?

Det er ikke forventet at styremedlemmer skal være eksperter på alt fra forsikring til VVS-priser. Men det er forventet at de søker nødvendig hjelp når kompetansen ikke strekker til. En ekstern rådgiver kan gjennomgå hele kostnadsbasen og alle leverandøravtaler i én prosess. For styret betyr det spart tid og god dokumentasjon på at forvaltningsansvaret tas på alvor.

Hvordan vet styret om avtalene er på markedsvilkår?

Et beløp per leilighet sier lite alene – to avtaler med samme pris kan inneholde helt ulike ting. For å vite om dere betaler for mye, må avtalene sammenlignes linje for linje med hva andre betaler for det samme. Det gjør Bospar for dere, og styret får dokumentasjonen. Finner vi ingen besparelse, koster det ingenting.