Kommunale avgifter i borettslag og sameier: Hva de dekker, hva de koster og hvorfor de øker

Kort oversikt

Hva dekker de kommunale avgiftene?

«Kommunale avgifter» er samlebetegnelsen på gebyrene kommunen krever for tjenester knyttet til eiendommen. Det er fire av dem:

• Vann – drikkevann fra det kommunale vannverket.
• Avløp – kloakk og rensing av avløpsvannet.
• Renovasjon – innsamling og behandling av husholdningsavfall. Mange kommuner har overlatt jobben til et interkommunalt renovasjonsselskap, men gebyret er fortsatt kommunalt.
• Feiing og tilsyn – feiing av piper og tilsyn med ildsteder, for bygg som har det.

Vann og avløp er den klart største delen: over 70 % av gebyrene for en standardbolig, ifølge SSB.

Hvordan posten ser ut i regnskapet, varierer. Noen boligselskaper fører alt samlet som «kommunale avgifter», andre har vann og avløp eller renovasjon som egne poster. Renovasjon står som egen post hos omtrent 4 av 10. Tall per oktober 2026, fra Bospar-rapporten.

Er eiendomsskatt en kommunal avgift?

Ikke juridisk. Eiendomsskatt er en skatt som kommunestyret selv velger om det vil skrive ut (eigedomsskattelova § 3). Den er ikke betaling for en tjeneste, og selvkostregelen gjelder ikke. Men den kommer ofte på samme regning fra kommunen som gebyrene, og den kan være ført sammen med de kommunale avgiftene i regnskapet.

I et borettslag får laget én samlet regning for alle leilighetene, og skatten fordeles som en del av felleskostnadene. I et sameie er hver seksjon en egen eiendom, og eiendomsskatten går da vanligvis til hver seksjonseier. Bare hvis skatten er skrevet ut på eiendommen under ett, er den en felleskostnad i sameiet.

Kommunen kan ikke tjene penger på gebyrene

Gebyrene for vann, avløp og renovasjon er bundet av selvkostprinsippet: Kommunen kan kreve inn det tjenesten faktisk koster – drift, vedlikehold og kapitalkostnader – men ikke mer.

• Vann og avløp: Gebyrene skal ikke overstige kommunens nødvendige kostnader (forurensningsforskriften § 16-1). Plikten til å betale følger av vass- og avløpsanleggslova § 4, en ny lov fra 1. januar 2026. Reglene for gebyrene er i hovedsak de samme som før.
• Renovasjon: Kostnadene skal dekkes fullt ut av gebyrene, men for husholdningsavfall kommunen har plikt til å samle inn, kan gebyret ikke overstige kostnadene (forurensningsloven § 34).
• Feiing: Kommunestyret fastsetter gebyret i egen forskrift (brann- og eksplosjonsvernloven § 28), og heller ikke det skal være høyere enn kostnaden.

Hvordan selvkost regnes ut, står i selvkostforskriften. Går kommunen med overskudd på et gebyrområde, skal overskuddet settes av og gis tilbake til brukerne gjennom lavere gebyrer innen fem år.

For styret betyr det to ting: Det er ingenting å forhandle om når det gjelder satsene. Men det er verdt å sjekke at grunnlaget kommunen bruker for eiendommen, er riktig.

Hvordan beregnes gebyrene?

Kommunestyret vedtar satsene i en lokal forskrift, vanligvis i desember sammen med budsjettet for neste år. Reglene varierer fra kommune til kommune, men rammene er de samme overalt.

Vann og avløp har oftest et todelt gebyr: en fast del (abonnementsgebyr) og en del som avhenger av forbruket (forurensningsforskriften § 16-4). Den faste delen er i mange kommuner et fast beløp per boenhet. Forbruket kan være:

• Målt – med vannmåler, eller
• Stipulert – beregnet ut fra byggets areal. Det stipulerte forbruket skal så langt som mulig tilsvare det reelle.

Avløpsmengden regnes vanligvis som lik vannforbruket. Gebyret kan beregnes for hele eiendommen under ett eller for hver boenhet, og det er alltid eieren som er ansvarlig overfor kommunen (§ 16-2).

Renovasjon beregnes oftest per boenhet, ofte med ulike satser etter størrelsen på beholderen eller hvor ofte det hentes. Kommunene bør ha gebyrer som belønner mindre avfall og mer sortering (forurensningsloven § 34).

Feiing og tilsyn beregnes oftest per pipeløp eller ildsted. Bygg uten ildsted betaler som regel ikke.

Vannmåler i boligblokk – fordeler og ulemper

Både kommunen og eieren kan kreve at forbruket måles i stedet for å stipuleres. Eieren betaler da for måleren, og den skal monteres slik kommunen bestemmer (forurensningsforskriften § 16-4).

Om måler lønner seg, avhenger av bygget og satsene i kommunen. Det finnes ikke ett svar.

Hvordan fordeles avgiftene på beboerne?

I borettslag eier laget hele eiendommen. Kommunen sender regningen til borettslaget, og avgiftene fordeles på andelseierne som en del av felleskostnadene, etter fordelingsnøkkelen. Når særlige grunner taler for det, kan enkelte kostnader fordeles etter forbruk, for eksempel med egne vannmålere (borettslagsloven § 5-19 (åpnes i ny fane)). Derfor har 9 av 10 borettslag kommunale avgifter som egen post i regnskapet.

I sameier er hver seksjon en egen eiendom. Kommunen sender derfor ofte regningen rett til seksjonseieren, og da står avgiftene ikke i sameiets regnskap. Får sameiet regningen for hele eiendommen, er avgiftene en felleskostnad som fordeles etter sameiebrøken – eller etter forbruk når særlige grunner taler for det (eierseksjonsloven § 29 (åpnes i ny fane)). Litt over halvparten av sameiene har posten i regnskapet.

Det er også en av grunnene til at borettslag har høyere driftskostnader per leilighet enn sameier: Mer går gjennom fellesskapet.

Hva koster de kommunale avgiftene?

Ifølge årsregnskapene betaler borettslag og sameier som har kommunale avgifter som egen post, typisk ca. 13 000 kr per leilighet i året. Halvparten ligger mellom 9 000 og 16 000 kr. Det er den største enkeltposten i driften.

Omtrent 3 av 4 har posten: 91 % av borettslagene og 55 % av sameiene. Sameiene ligger lavere fordi mange seksjonseiere betaler noe av avgiftene selv. Posten er heller ikke helt lik fra regnskap til regnskap: Hos noen er renovasjon med, hos andre står den for seg, og eiendomsskatt kan også være ført her. Beløpene er med merverdiavgift, slik boligselskapet betaler dem. Tall per oktober 2026, fra Bospar-rapporten.

Hva sier SSB?

SSB samler hvert år inn gebyrene i alle kommuner for en standard enebolig på 120 m². I 2026 er landsgjennomsnittet for vann, avløp, renovasjon og feiing ca. 18 000 kr i året uten merverdiavgift, mot ca. 10 200 kr i 2016.

Det er en økning på ca. 77 % på ti år, og ca. 5 % fra 2025 til 2026. Forskjellene mellom kommunene er store: Halvparten av kommunene ligger mellom ca. 15 000 og 20 500 kr, og den dyreste kommunen har omtrent fire ganger så høye gebyrer som den billigste. I de største byene er summen i 2026 ca. 17 300 kr i Oslo, 12 700 kr i Trondheim, 12 000 kr i Stavanger og 10 800 kr i Bergen.

SSB-tallene gjelder en enebolig. En leilighet har som regel mindre areal og lavere forbruk, og derfor lavere gebyrer. Merverdiavgiften på vann og avløp ble satt ned fra 25 til 15 % fra 1. juli 2025.

Hvorfor øker de kommunale avgiftene?

Fra 2024 til 2025 økte de kommunale avgiftene med ca. 6 % per leilighet i borettslagene og sameiene – det dobbelte av prisveksten på ca. 3 %. Blant de store postene steg bare forsikringen mer.

Den viktigste grunnen er vann og avløp. Store deler av ledningsnettet er gammelt og må fornyes, rensekravene blir strengere, og kommunene må sikre vannforsyningen bedre. Norsk Vann anslår at kommunene må investere 411–535 milliarder kroner i vann og avløp fram mot 2045. Fordi gebyrene følger selvkost, betaler abonnentene for investeringene – over mange år, gjennom kapitalkostnadene.

Renovasjon øker blant annet fordi mer avfall skal sorteres og behandles hver for seg. Hvor mye avgiftene stiger, varierer mye mellom kommunene – noen har store investeringer foran seg, andre har gjort dem.

Hva kan styret påvirke?

Satsene kan ikke forhandles. Men gebyret for deres eiendom bygger på opplysninger som kan være feil – og det er styrets ansvar at laget ikke betaler for mye.

• Riktig grunnlag. Gebyret beregnes blant annet ut fra areal, antall boenheter og forbruk. Står det feil areal eller feil antall boenheter i kommunens register (matrikkelen), blir gebyret feil. Kontroller at det kommunen bruker, stemmer med bygget.
• Målt eller stipulert. Vurder hva som passer bygget best. Har dere måler, sørg for at den blir lest av, og at noen følger med på uvanlig høyt forbruk.
• Riktig fordeling. I sameier bør styret sjekke at ingenting betales dobbelt – både av sameiet og av seksjonseieren.
• Klage på gebyrvedtaket. Satsene står i en forskrift og kan ikke påklages. Men kommunens beregning av gebyret for eiendommen er et vedtak som kan påklages etter forvaltningsloven, vanligvis til kommunens klagenemnd. Fristen står i vedtaket eller på fakturaen, og gebyret må som regel betales selv om dere klager. For eiendomsskatt gjelder egne regler for klage på taksten.
• Budsjett. Kommunen vedtar vanligvis neste års satser i desember. Legg økningen inn i budsjettet, så felleskostnadene ikke må justeres midt i året.

Sjekkliste for styret

• Vet dere hva posten «kommunale avgifter» inneholder – vann, avløp, renovasjon, feiing og eventuelt eiendomsskatt?
• Stemmer arealet og antall boenheter kommunen bruker, med bygget?
• Betaler dere etter målt eller stipulert forbruk – og har dere vurdert hva som passer?
• Har dere vannmåler: Blir den lest av, og følger noen med på uvanlig høyt forbruk?
• Sameie: Betales noe dobbelt – både av sameiet og av seksjonseieren?
• Er neste års økning lagt inn i budsjettet?
• Ved feil: Klag på gebyrvedtaket innen fristen.

Avgiftene kan ikke forhandles – resten av driften kan

De kommunale avgiftene er den største posten, men bare en del av driften. Forsikring, kabel-TV og internett, forretningsføring, vaktmester og de andre avtalene er til sammen større – og der varierer prisene mye mer. Hvor dere ligger, ser dere bare ved å sammenligne avtalene linje for linje med hva andre betaler for det samme. Det gjør Bospar, og finner vi ingen besparelser, koster det ingenting. Tallene for alle postene står i Bospar-rapporten.