Hva er normale felleskostnader – og hvorfor øker de?

Borettslag og sameie

Felleskostnader og driftskostnader – hva er forskjellen?

Felleskostnadene er det hver beboer betaler hver måned til borettslaget eller sameiet. Driftskostnadene er det det koster å drive eiendommen: kommunale avgifter, forsikring, forretningsføring, vaktmester, strøm til fellesarealer, vedlikehold og så videre.

Felleskostnadene skal dekke mer enn driften:

• Drift og vedlikehold – den løpende driften av eiendommen.
• Renter på fellesgjelden, hvis laget har lån.
• Avdrag på lånet.
• Sparing til fremtidig vedlikehold og uforutsette utgifter.

Derfor er felleskostnadene høyere enn driftskostnadene – i borettslag med fellesgjeld mye høyere. Hva driften koster post for post, står i artikkelen «Hva koster det egentlig å drive et borettslag?».

Hva er normale felleskostnader?

Vi måler nivået som alt boligselskapet får inn per leilighet. For de fleste er det nesten bare felleskostnader, men leieinntekter og annet er også med.

I året er det typisk ca. 81 000 kr per leilighet i borettslag og ca. 47 000 kr i sameier. Til sammenligning koster selve driften typisk ca. 50 000 kr per leilighet i borettslag og ca. 42 000 kr i sameier. Tallene er snittet for store og små leiligheter. Hva den enkelte betaler, avhenger av fordelingsnøkkelen eller sameiebrøken – en stor leilighet betaler som regel mer enn en liten. Tall per oktober 2026, fra Bospar-rapporten.

Sammenlign med samme type. Et sameie med lave felleskostnader er ikke nødvendigvis billigere å bo i. I et sameie betaler hver eier sitt eget boliglån, og ofte også kommunale avgifter direkte. I et borettslag er mye av dette samlet i felleskostnadene. Det riktige sammenligningsgrunnlaget er de totale bokostnadene: felleskostnader, eget lån og det man betaler direkte til kommunen.

Hvor går pengene?

Av alt et borettslag får inn, går ca. 67 % til drift og vedlikehold, 24 % til renter og 11 % til avdrag og sparing. I sameiene, som sjelden har stor fellesgjeld, går 91 % til drift og vedlikehold og bare ca. 3 % til renter.

Avdrag står ikke i resultatregnskapet, så avdrag og sparing er regnet ut samlet. Drift og vedlikehold er den største delen av pengene – også i borettslag med lån. Og det er der avtalene ligger.

Fellesgjeld og renter – derfor betaler borettslag mer

Borettslaget eier hele eiendommen og kan gi banken pant i den. Derfor er mange borettslag – særlig de nyere – finansiert med fellesgjeld, og beboerne betaler renter og avdrag gjennom felleskostnadene. Minst 56 % av borettslagene har fellesgjeld. For dem er gjelden typisk ca. 320 000 kr per leilighet, og halvparten ligger mellom 180 000 og 480 000 kr. Den typiske renten er ca. 4,4 %, og et typisk borettslag med lån betalte ned ca. 6 800 kr per leilighet det siste året.

I et sameie eier hver seksjonseier sin egen leilighet og har vanligvis sitt eget boliglån. Sameiet kan ikke gi pant i leilighetene på samme måte, så det låner sjeldnere og mindre – typisk til større oppgraderinger som tak, fasade eller rør. Minst 32 % av sameiene har lån, og da typisk ca. 64 000 kr per leilighet.

For beboerne betyr det at fellesgjelden er en del av boligens pris. Når rentene går opp, øker felleskostnadene i et borettslag med lån – selv om driften koster det samme. Tall per oktober 2026, fra Bospar-rapporten.

Hva steg mest fra 2024 til 2025?

Felleskostnadene som ble krevd inn, økte med ca. 4,6 % per leilighet fra 2024 til 2025. Prisveksten var ca. 3 % (SSB). Det var driften som trakk opp: Samlede driftskostnader økte med ca. 4,3 %, mens rentekostnadene falt med ca. 6 %.

Hvorfor øker felleskostnadene?

Hvert boligselskap har sine egne grunner, men disse går igjen:

• Forsikring. Forsikringsselskapene har begrunnet økningene med flere og dyrere skader – særlig vannskader og skader etter ekstremvær – og høyere byggekostnader. Forsikringssummen justeres i tillegg ofte opp hvert år.
• Kommunale avgifter. Mange kommuner øker gebyrene for vann og avløp for å fornye ledningsnettet. Se også artikkelen om kommunale avgifter.
• Avtaler som reguleres hvert år. Mange driftsavtaler fornyes automatisk og prisjusteres hvert år. Hver justering er liten, men de hoper seg opp når ingen sammenligner avtalen med markedet på nytt. Se også artikkelen om fakturakontroll ved årsskiftet.
• Eldre bygg og mer vedlikehold. Når tak, fasader, rør og heiser blir eldre, øker vedlikeholdet – og mange må låne eller spare til større prosjekter.
• Renter. I borettslag med fellesgjeld følger felleskostnadene renten. Fra 2024 til 2025 trakk rentene litt ned, men de veier fortsatt tungt.

Hvem fastsetter felleskostnadene?

I borettslag fastsetter styret hvor mye hver andelseier skal betale hver måned (borettslagsloven § 5-19 tredje ledd). I sameier fastsettes akontobeløpet av årsmøtet eller styret (eierseksjonsloven § 29 tredje ledd). I sameier kan akontobeløpet bare dekke sparing til fremtidig vedlikehold hvis årsmøtet har vedtatt det.

Hvordan beløpet fordeles mellom leilighetene, bestemmer ikke styret. I borettslag følger det fordelingsnøkkelen, i sameier sameiebrøken. Enkelte kostnader kan fordeles etter nytte eller forbruk når særlige grunner taler for det. En annen fordeling krever at de som berøres, er enige (borettslagsloven § 5-19, eierseksjonsloven § 29).

Styret kan likevel ikke gjøre alt alene: Tiltak ut over vanlig forvaltning som koster mer enn 5 % av de årlige felleskostnadene, krever samtykke fra generalforsamlingen eller årsmøtet med to tredels flertall (borettslagsloven § 8-9 (åpnes i ny fane) nr. 6, eierseksjonsloven § 50 (åpnes i ny fane)). Mer om styrets ansvar står i artikkelen «Styrets ansvar for felleskostnadene».

Hvor lang varsel får beboerne?

Loven har ingen fast frist for å varsle en endring i felleskostnadene. Styret bør sjekke hva vedtektene sier.

Uansett er det god praksis å varsle i god tid, forklare hvorfor felleskostnadene endres, og vise hva pengene går til. En økning som kommer med budsjettet og en begrunnelse, er lettere å forstå enn en som kommer brått midt i året.

Hva kan beboerne gjøre?

Beboerne bestemmer ikke felleskostnadene direkte, men de har innsyn og innflytelse:

• Les årsregnskapet. Årsregnskapet, årsberetningen og revisjonsberetningen skal sendes til alle senest åtte dager før generalforsamlingen i borettslag (borettslagsloven § 7-4 (åpnes i ny fane)) og én uke før årsmøtet i sameier (eierseksjonsloven § 44 (åpnes i ny fane)). Regnskapene til borettslag og sameier med regnskapsplikt er også offentlige hos Brønnøysundregistrene.
• Still spørsmål på generalforsamlingen. Alle andelseiere har rett til å møte, uttale seg og fremme forslag (borettslagsloven § 7-2 (åpnes i ny fane)). Generalforsamlingen eller årsmøtet er lagets øverste myndighet (borettslagsloven § 7-1 (åpnes i ny fane), eierseksjonsloven § 40 (åpnes i ny fane)).
• Meld inn en sak. Saker som sendes til styret innen fristen, skal med i innkallingen til den ordinære generalforsamlingen eller årsmøtet (borettslagsloven §§ 7-4 og 7-7, eierseksjonsloven §§ 41 og 43 (åpnes i ny fane)).
• Krev ekstraordinær generalforsamling. To andelseiere eller seksjonseiere som til sammen har minst en tidel av stemmene, kan kreve det (borettslagsloven § 7-5 (åpnes i ny fane), eierseksjonsloven § 42 (åpnes i ny fane)).
• Velg styret. Generalforsamlingen og årsmøtet velger styret – og styret forhandler avtalene.

Sjekkliste

For styret

• Vet dere hvor stor del av felleskostnadene som går til drift, renter og avdrag og sparing?
• Er budsjettet realistisk – med neste års økning i forsikring og kommunale avgifter?
• Er avtalene sammenlignet med markedet de siste årene?
• Får beboerne varsel i god tid – med en begrunnelse for endringen?

For beboere

• Har du lest årsregnskapet og budsjettet?
• Vet du hvor stor fellesgjelden er per leilighet, og hva en renteøkning betyr?
• Sammenligner du med samme type – borettslag med borettslag, sameie med sameie?
• Har du spørsmål? Send dem til styret, eller meld inn en sak før fristen til generalforsamlingen.

Hvordan vet dere om felleskostnadene er for høye?

Et snitt sier lite om akkurat deres borettslag. Felleskostnadene avhenger av fellesgjelden, av bygget og av hva som er med. Men driften – den største delen – kan sammenlignes. I Bospar-rapporten ser dere hva borettslag og sameier betaler for hver post, og i kalkulatoren kan dere se et anslag for deres eget.

For å vite om dere betaler for mye, må avtalene sammenlignes linje for linje med hva andre betaler for det samme. Det gjør Bospar – og finner vi ingen besparelser, koster det ingenting.